Покупка недвижимости наиболее понятный способ не только сохранения, но и приумножения капитала. Однако из-за безумного роста цен такие инвестиции становятся менее привлекательными для большинства населения. Изменить существующую тенденцию призваны паевые фонды недвижимости.

В этом случае вам не нужно обладать капиталом равным стоимости квартиры. За меньшие деньги вы можете стать владельцем не только жилого дома, но и популярного супермаркета и даже отеля. Но вот только у этого есть и обратная сторона таких инвестиций.

Инвестиции всегда сопряжены с риском для вкладчика  и несмотря на большие доходы некоторых паевых фондов, большинство Россиян по прежнему настороженно относятся к любым видам  инвестиций.

Паевые инвестиционные фонды недвижимости в отличие от своих бумажных коллег бывает только одного типа- закрытые. Поэтому пайщик должен четко понимать что вложение в такие активы будут долгими, сроком на 5-7 лет.

Но основная ловушка для инвестора заключается не в сроках, а в правилах погашения. Ведь когда срок жизни фонда подойдет к концу, управляющий вынужден будет его закрыть и не важно какая в этот момент на рынке сложится конъюнктура. Если стоимость квадратного метра недвижимости, а именно этот показатель в большей степени влияет на доход, будет ниже чем на момент инвестирования, пайщику придется смирится с убытками. Впрочем выход есть.

Если на рынке наблюдается неблагоприятная конъюнктура и управляющая команда не может реализовать объект недвижимости по ожидаемым ценам за квадратный метр, то управляющая компания может пойти на увеличение срока жизни фонда и предложить пайщикам проголосовать за продление фонда на несколько лет.

Но здесь инвестора также ожидает еще один подвох- если против продления срока жизни ПИФа проголосует более четверти пайщиков, фонд будут закрыт. Поэтому чтобы хоть как-то нивелировать свои риски и не остаться без прибыли рекомендуется выбирать фонды с выплатами промежуточного дохода. В этом случае, в течение срока жизни ПИФа управляющий будет выплачивать своим пайщикам определенное вознаграждение. Правда такую возможность предлагают далеко не все фонды.

Важно помнить что паи закрытого фонда должны быть погашены в конце срока действия ПИФа, но если цена квадратного метра не устраивает пайщиков, то они могут проголосовать за продление жизни фонда.

Закрытые паевые фонды недвижимости недвижимости условно делятся на 3 категории: рентные, земельные, девелоперские. Суть работы каждого из них понятна из названия:

- Рентные фонды создаются для инвестиций в коммерческую недвижимость или гостиничный бизнес с целью получения дохода от аренды

- Земельные фонды недвижимости занимаются инвестированием в строительство жилых домов или объектов коммерческого назначения. Доход земельных фондов рассчитывается исходя из разницы себестоимости возведения здания и цены его последующей продажи.

- Девелоперские фонды инвестируют средства в возведение или реконструкцию различных объектов недвижимости, которые в последствие либо продают либо управляют ими самостоятельно. В этом случае девелоперский фонд фактически переходит в разряд рентного фонда.

Наименее рисованными считаются рентные фонды. Фактически их работа сопоставима с банковским депозитом, когда доход от аренды периодически перечисляется пайщикам. Наибольшие риски у инвесторов девелоперского фонда, особенно если деньги вкладываются в строительство. При этом в таких фондах пайщик практически лишен возможности получать промежуточный доход, ведь прибыль паевый фонд недвижимости может получить только после того, как объект будет построен и продан, а не на этапе когда к нему прокладываются дороги.

Отдача по вложениям в ПИФы недвижимости сравнима с лучшими показателями доходности по акциям или золоту, а учитывая практически не прекращающийся рост стоимости квадратного метра, риск оказаться в минусе у пайщиков фондов недвижимости значительно ниже.

Войти в закрытый фонд паевого фонда недвижимости инвестор может лишь в определенный интервал времени. В среднем, открытые продажи паев ПИФов длится около 3-6 месяцев. Но даже если вы не успели войти в ПИФ в момент формирования фонда не отчаиваетесь- стать пайщиком приглянувшегося инструмента можно и после его создания.

Вариантов несколько-можно обратиться в управляющую компанию и поинтересоваться не планирует ли она дополнительные эмиссии паев фонда, либо приобрести пай у другого инвестора.  И третий вариант- это купить пай на бирже, ведь количество ПИФов недвижимости, торгующихся на фондовом рынке постоянно растет.

Однако покупка паев на фондовом рынке непростая процедура для инвестора. Ему придется заключить договор с брокером, который откроет ему доступ на биржу. Помимо комиссий брокера придется понести дополнительные расходы по депозитарию и самой биржи.

Стоимость пая на бирже определяется спросом и предложением и чем выше популярность пая, тем он будет дороже. Вот тут цена покупки пая может быть гораздо выше чем реальная стоимость входящих в него активов. Но с другой стороны, менее ликвидные паи можно приобрести с большим дисконтом. И это не единственный плюс покупки активов на фондовом рынке.

Важно помнить что стать пайщиком закрытого фонда можно и после того как он был сформирован. Цена популярного пая может быть значительно выше стоимости входящих в него активов.

Инвестируя в Паевый Инвестиционный Фонд недвижимости, клиент подписывает с управляющим договор присоединения к ПИФу. Это достаточно объемный документ, к изучению которого следует подойти со всей серьезностью. Необходимо обратить внимание на объекты инвестирования, которые выбрала управляющая компания. Также стоить обратить внимание на срок работы фонда и размер комиссии управляющей компании. Также стоит узнать кто будет являться специализированным депозитарием, регистратором, аудитором, оценщиком данного фонда.

Еще одним важным для пайщика пунктом договора, является инвестиционная декларация. Именно в ней прописаны в какие именно объекты будут вложены средства фонда. Инвестиционная декларация паевого фонда недвижимости, как правило, составлена довольно размыто. В этом и заключается основной риск вкладчиков, ведь отдавая свои деньги компании он толком не знает куда именно они будут инвестированы.

Важно помнить что комиссию управляющая компания возьмет в любом случае, даже если фонд ушел в минус. Пайщики закрытого фонда недвижимости могут инициировать смену управляющей компании.

А вот войти в закрытый паевый фонд недвижимости после его формирования, на практике оказывается гораздо легче чем выйти из него. И тем не менее расстаться с фондом можно, не дожидаясь окончания срока действия ПИФа. Фонды недвижимости являются закрытыми и соответственно правилами фонда или договором доверительного управления фондом заранее предусмотрен срок прекращения фонда. Если пайщик хочет покинуть фонд до прекращения фонда, то это возможно только через сделку на вторичном рынке, если паи фонда допущены к торгам.

Найти покупателя на вторичном рынке пайщику может  помочь и компания. Если паи фондов пользуются спросом, у менеджеров всегда есть так называемый "лист ожидания" из клиентов, желающих купить пай. В этом случае продавец может не только быстро продать свои активы, но и с большей выгодой для себя. Но если же паи популярностью среди инвесторов не пользуются, расстаться с таким фондом будет сложно. На выходе пайщик может потерять значительную часть своих инвестиций.

Важно помнить что выйти из закрытого фонда можно двумя путями: продать паи на вторичном рынке или на фондовой бирже.

Передавая средства в управление, пайщик фактически лишается возможности влиять на ситуацию. Теперь судьба его инвестиций полностью зависит от профессионализма управляющего. Однако снизить риски негативного развития событий можно еще на этапе инвестирования. Передавая деньги в закрытый паевой фонд недвижимости помните, что в конце срока его действия вам придется погасить свой пай и не важно какая в тот момент сложиться конъюнктура на рынке. Правда если стоимость активов не устраивает пайщиков, они могут проголосовать за продление работы фонда.

Выбирая ПИФ, оценивайте не только ожидаемый доход, но и риски. Наименьшие шансы потерять свои деньги у пайщиков рентных фондов. Если вы не успели купить паи ПИФов в момент формирования, это можно сделать на вторичном и фондовых рынках. Не стесняйтесь требовать отчета о работе управляющего. Если его услуги вас не устраивают, пайщики могут сменить компанию.

Инвестиции в закрытые паевые фонды недвижимости достаточно длительный процесс. Здесь любого инвестора волнует как в случае форс мажора оперативно избавиться от существующих активов. Чем популярнее паи, тем больше шансов на не только быструю, но и выгодную продажу.

Инвестиции всегда представляет риск для пайщика. Правда вложение в недвижимость считается наиболее выгодными и стабильными. Стоимость квадратного метра постоянно растет, а значит остаться минусе казалось бы почти невозможно. Но на практике покупка доли в паевом фонде недвижимости сродни лотереи.

Помните, что пай может как принести баснословные дивиденды, так и лишить вас всех сбережений, ведь успех фонда в прошлом вовсе не гарантируют такой же результат и в будущем.

Похожие статьи

Фьючерсы на зерновые Фьючерсами на зерновые торгуют около 150 лет: что будет дальше? Майкл МакФарлин Современные фьючерсы на зерновые торгуются уже около 150 лет. За ...
Кто заботится о спокойствии инвесторов в Швейцарии... Кто заботится о спокойствии инвесторов в Швейцарии Защита прав и интересов всех участников финансового рынка является неотъемлемой частью современ...
Рынок опционов Рынок опционов: как сократить потенциальный убыток, когда ситуация не в вашу пользу? Карим Рахемнтулла Все хорошо, когда на рынке опционов все ра...
Выбор банковской карты Наличные деньги постепенно уступают место пластиковым картам. Теперь вам не нужно носить с собой больших сумм наличных денег, ведь карточками можн...
Что такое вклад в банке? В современном мире денежные сбережения – это не просто имущество, которое можно хранить. Свободные деньги должны работать на своего владельца, быть ср...
Психологический профиль для торговли... Для успешной торговли необходим здоровый психологический профиль Доктор Ван Тарп Многие специалисты в области умственного здоровья определяют сос...
Управление капиталом на Форекс... Управление капиталом как основа работы на Форексе Дмитрий ИвановЕсли Вы читаете эти строки, то мы на 99 процентов уверены, что Вы хотите стать трейд...
Читать:   Инвестиции в металлические счета