Сегодня, с целью выгодного вложения своих денежных средств, многие наши соотечественники активно осваивают рынки недвижимости других стран. По данным риелторских агентств почти половина всех сделок в некоторых городах Европы приходится на клиентов с российской пропиской. Купить дом - полдела, гораздо сложнее заключить сделку так, чтобы жить вдалеке от родной земли  с комфортом.

О своей недвижимости в другом государстве мечтают многие россияне. Но решаются на покупку зарубежного жилья лишь единицы.

Сейчас купить недвижимость за рубежом Россиянину может быть даже легче, чем на родине. Более развитый рынок и соблюдение законов местными продавцами практически исключают такие неприятные неожиданности как внезапно вернувшиеся родственники, проблемы с документами или долгостроем. Сложность, которая может возникнуть при покупке зарубежной недвижимости в другом. Факторов, которые могут омрачить радость от нового приобретения, несколько. А вот удастся вам их избежать или нет, во многом зависит от того, кого вы выберете себе в помощники. Варианта - два. Искать агента в России или за границей. Специфика есть у каждого.

Если Вы обращаетесь в какое-то местное агентство, даже если Вы неплохо знаете английский язык, то все равно, но учитывая специфику обсуждения юридических и налоговых вопросов, для покупки недвижимости за рубежом Вам может понадобится специалист в России.

Но и обращение к российскому риелтору не гарантирует легкость проведения сделки. Если Вы например покупаете жилье в Лондоне или в Нью-Йорке, то специалистов по этим рынкам в Москве найти не проблема. И совсем другое, когда недвижимость приходится искать в какой нибудь небольшой деревушке.

В России все-таки не существует агентов, которые бы специализировались во всех без исключения регионах. Поэтому - чем мельче город или место, в котором Вы хотите купить, тем меньше шансов, что Вам квалифицированно помогут в Москве.

Еще один подводный камень вас поджидает при обращении в компанию, работающую в России лишь по франшизе. В этом случае вы рискуете столкнуться с тем, что недвижимость они будут искать через интернет. А те дома, которые агент вам так красочно расписывал, он мог ни разу в жизни и не видеть.

Поэтому эксперты советуют обращаться в представительство мировых риелторских компаний. Ведь в этом случае, например, московский офис будет отвечать за работу своих коллег из других стран. А предъявлять претензии в России и на родном языке гораздо легче.

Российскому покупателю проще общаться с агентством, находящемся на территории России. Идеальный вариант — обратиться к представительству зарубежной компании, а не в фирму, работающую по франшизе.

Работу агентства, как правило, оплачивает продавец, однако, есть страны, где свои комиссионные риелтор берет с покупателя. Этот принцип, например, актуален для Израиля, а также для Италии и Монако, где комиссионные риелтора в два раза выше.

Но все же в большинстве стран мира для покупателя услуги агентства практически ничего не стоят, за исключением необязательных мелкий платежей. Поэтому попытка найти недвижимость за границей самостоятельно — одна из самых распространенных ошибок россиян. Ведь экономия на мелких платах для покупателя может обернуться другой проблемой.
Так, если услуги не оплачиваются, то и договор с риелтором не заключается. И предъявить потом претензии агентству за плохую работу практически невозможно.

Однако, такие чисто российские проблемы как признание договора купли-продажи недействительным, на Западе практически отсутствуют. Сложности с куплей недвижимости за рубежом там могут быть другого плана.

Читать:   Психология трейдинга

Например, Вы можете приобрести дом, у которого проблемы с фундаментом, трещина, подводные воды или еще что-то. Опять же, хорошо, если у Вас есть агент с хорошей репутацией или у Вас есть  какие-то подозрения, что дом выглядит как-то не так. Опять же, на Западе существует специальная экспертиза, которую Вы можете заказать, и которая может сделать оценку данного дома, но оценку не с точки зрения рыночной оценки, а именно его технического состояния.

Юридические услуги за границей российскому покупателю могут обойтись в 0,3 — 0,4 %  от стоимости сделки. И чем ниже стоимость дома, тем выше  комиссия юристу. Техническая экспертиза дома стоит 2000- 4000 фунтов или евро.
В итоге все эти дополнительные услуги для клиента могут уложиться в 1 % от стоимости дома.
Не экономьте на услугах юриста, знакомого с местными законами! А также и на технической проверке дома. Ведь решить проблему после покупки значительно труднее и дороже.

Купить недвижимость за рубежом сегодня можно в любом уголке земного шара. Однако, самое распространенное желание российских покупателей, это приобретение жилья на берегу моря. Предложений, соответствующих такому запросу, достаточно много. Единственная сложность, которая может затормозить процесс покупки — политические отношения двух стран.

Впрочем, ориентация только на политику — серьезная ошибка. Россиянину не менее важно изучить миграционное законодательство того региона, где он собирается обосноваться. В противном случае, проблемы могут быть самыми неприятными.

Есть государства, которые рассматривают владения недвижимостью как основание для выдачи им визы, а есть государства, которые рассматривают наличие недвижимости как основание для отказа в визе и потенциальное намерение переехать и жить в статусе нелегального эмигранта.

Была ситуация в Болгарии, когда человеку отказано было в визе на основании того, что он приобрел там недвижимость, значит — собирается там жить.

С подобными проблемами россияне могут столкнуться также при покупке жилья в США или  Германии. Избежать такой  ситуации можно, например, оформить жилье не на свое имя , а на юридическое лицо.

Труднее всего купить жилье российским гражданам в Швейцарии. Как говорят риелторы, стать обладателем какого-нибудь домика в этом крае это уже настоящий подвиг. Но даже совершив такой подвиг, последствия покупки могут быть самыми неожиданными.

В Швейцарии мало того, что есть сложности, чтобы купить недвижимость, не в каждом кантоне ее Вам продадут. А есть еще сложности с тем, чтобы ее продать. Потому что в каждом кантоне есть определенный временной период, после которого Вы можете эту недвижимость продать.  Где-то — это 5 лет, а где-то — 10 лет.

Прежде чем покупать жилье, уточните, не будет ли впоследствии у вас проблемы в получении визы в эту страну.

Во Франции очень хорошую квартиру Вы купите в 2 раза дешевле, чем в Москве. Это может быть и прекрасный район Парижа.
Цены на недвижимость во многих государствах мира приятно поразят россиян. Стоимость квадратного метра на побережье Болгарии колеблется от 1000 до 1500 евро. Первая линия в Израиле от 1500 до 3500 долларов за квадрат, причем уже с отделкой. Жилье на побережье Черногории около 3000 евро за метр, но без отделки.

В последнее время эксперты советуют обратить внимание и на испанский рынок. После  затяжного спада он стал очень привлекателен не только для инвестиций, но и для проживания.

Сейчас в Испании можно приобрести очень хороший объект, которые уже абсолютно закончен, с великолепной отделкой, то есть — это может быть мрамор, натурально дерево. Техника от лучших производителей. Полностью готовый объект. Заезжайте и живите. То есть, за 3000-4000 евро можно приобретать точно также квартиры.

Читать:   Управление капиталом на Forex

Самая дорогая недвижимость в Европе — в Великобритании и на Лазурном берегу Франции. Стоимость небольших квартирок с одной спальней в новостройках Лондона начинается от 500000-600000 фунтов. В центральных районах апартаменты доходят и до 40000000 фунтов.
Аналогичные цены и на первой линии Лазурного берега. Но  если желание жить на юге Франции есть, а состояние 50000000 — 60000000 евро пока еще нет, стоит поискать недвижимость подальше от моря. Например, цены на третьей линии в 10 раз ниже.
Впрочем, не стоит сразу соглашаться на предложение продавца. Разумный торг поможет сэкономить 5 и даже 10 % стоимости.

Конечно Вы не можете торговаться на растущем рынке. Везде, где цены идут вверх, Вы не можете торговаться. Везде, где цены стабильны или идут вниз, Вы можете торговаться. Вы сегодня можете торговаться в Лондоне, Нью-Йорке, в большинстве стран, которые были каким-то образом подвержены последствиям кризиса ликвидности. Ведь продавец вряд ли снизит цену, если недвижимость в этой стране дорожает.

Расходы на юриста, проверку технического состояния недвижимости и перелет на место просто меркнут по сравнению с налогами, которые после сделки придется заплатить в местный бюджет нерезиденту.

Например, гербовый  сбор в Великобритании колеблется в районе 4% от суммы сделки. В Израиле от 2 до 5 %. Во Франции около 7% . Чуть выше нотариальный сбор в Италии — 8% . Еще больше налог придется заплатить россиянам, купившим недвижимость в Монако — 9% .

Но главный подвох вовсе не  в размере этого платежа. Правила покупки, установленные местными властями — вот что может поставить крест на всей сделке по покупке недвижимости за рубежом.

Налог на недвижимость можно и уменьшить. Для этого приобретаемое жилье должно быть обременено ипотекой. Пока собственник не погасит кредит, налог взиматься не будет. Некоторые клиенты заранее договариваются, например, с люксембургскими или монакскими банками о депонировании капитала, равного цене дома.
Под залог этого депозита банк выдает кредит. Если разница между кредитной ставкой и процентом по депозиту меньше налога на недвижимость, такая схема имеет смысл.

Самое сложное законодательство в плане налогообложения во Франции. И покупая недвижимость в этой стране без помощи хороших юристов, вы действуете на свой страх и риск. Во Франции нужно покупать либо на физическое лицо, либо, чтобы избежать налога на богатство, потом налога при наследовании, либо на юридическое лицо, куда Вы можете всех членов своей семьи включить как членов этой организации, и тогда происходит наследование без каких-либо налогов вообще.

И еще один подвох, который ждет российского покупателя, возникает при попытке сэкономить на налогах. Распространенная среди россиян практика записывать в документе сумму меньшую,  чем есть на самом деле, может впоследствии сыграть неприятную шутку.

Как раз россияне очень часто попадают в такую ситуацию, когда их пытаются развести и им предлагают купить жилье как в России по заниженной стоимости. То есть, грубо говоря,  объект стоит 10000000, а по документам вам предложат оформить за 1000000-2000000, а остальное предлагается оформить как перевод и всё. То есть, при покупке проблем нет, но когда Вы захотите эту недвижимость перепродать, то попадаете сразу на колоссальный налог.

Читать:   Способы экономии денег

Ведь НДС придется выплачивать с разницей между стоимостью, которой вы по документам заплатили за квартиру, и суммой, сколько жилье стоит на момент продажи.

В большинстве стран налог на добавленную стоимость существенно больше российского. Например, в Португалии и Германии он составляет 19 %. А в Швеции или Дании — 25%.

Стоит запомнить, что налоги можно уменьшить, например, оформив ипотечный кредит. Не соглашайтесь на запись в документах меньшей суммы сделки!

Став обладателем апартаментов в зарубежных странах, вы добавляете в свой бюджет дополнительную и немаленькую статью расходов. И чем дороже недвижимость, тем больше траты. Например, в Нью-Йорке жилье стоимостью свыше миллиона долларов облагается налогом на богатство. Плюс добавьте сюда не малую стоимость содержания таких апартаментов.

Есть налоги, которые взимаются при регистрации недвижимости, есть налоги на имущество, которые платятся постоянно в процессе владения недвижимостью. В Нью-Йорке, например, налог на квартиру за миллион долларов может составлять от 500 до 1000 долларов в месяц.

И вот здесь россияне могут совершить серьезную ошибку. Оценив размер трат на содержание зарубежного дома, они соглашаются на сделку, даже не подозревая о возможных непредвиденных тратах. Однако, требования, которые местные власти предъявляют  к не резидентам, могут ударить по кошельку не меньше, чем затраты на проведение сделки.

Но и дополнительные расходы на содержание зарубежной недвижимости - не самая главная проблема для россиян. Незнание местных законов грозит куда более серьезными последствиями.

Клиент не всегда понимает, что, купив недвижимость за рубежом, он , кроме коммунальных платежей ничего нести не будет. Очень тяжело налоговое бремя. Иногда оно достигает достаточно больших размеров. Вплоть до половины суммы приобретения уйдет на налоги. Более того, существует так называемый налог на приращение капитала. Это когда недвижимость растет в цене, ее рыночная стоимость увеличивается, и вот на эту разницу  увеличения нужно платить налог. Более того, некоторые клиенты полагают, что, приобретая недвижимость с инвестиционной целью, они потом с легкостью ее продадут и вернут свои деньги и получат определенный дополнительный доход. Это не всегда так, потому что в некоторых странах налогообложение такое, что половину полученного дохода, придется отдать государству в виде налогов.

Покупка недвижимости за рубежом — серьезный и ответственный шаг для любого человека. И сделка пройдет значительно легче, если вы учтете эти простые рекомендации:

* Проще общаться в агентство, которое находится на территории России.
* Для проверки документов на недвижимость лучше нанять местного юриста, а само жилье подвергнуть технической экспертизе.
* Выбирая страну, уточните, не будет ли впоследствии у вас проблем с получением визы.
* Подписывая документы, требуйте, чтобы у вас в договоре стояла полная сумма сделки.
* Не забывайте про правила проживания и поведения, принятые в данной местности.

Купить или построить дом на территории другого государства - вопрос непростой, нужно оценить все
будущие издержки по его содержанию. Помимо налогов и платы за
оформление права собственности, не забудьте о коммунальных платежах и
расходах на страхование.

Покупка недвижимости за рубежом — экономически выгодное вложение капитала, ведь динамика стоимости жилья в некоторых странах существенно превышает российскую.

Рынок зарубежной недвижимости привлекателен для российских клиентов прежде всего доступностью цен. Например, уютная вилла из трех спален в престижном курортном районе Бразилии стоит гораздо меньше, чем тесная двухкомнатная квартира в Москве.

Похожие статьи

Правила выбора памм счета Каждый инвестор при формировании своего инвестиционного портфеля обязательно сталкивается с выбором памм-счета. А выбор должен быть правильным. Он...
Пара евро иена USD/JPY продолжает снижение, есть ли свет в конце тоннеля? Ашраф Лаиди Продолжительное ценовое падение на рынке USD/JPY во многом явилось результ...
Планирование бюджета семьи Термин «Семейный бюджет» широко распространён в наше время, но к сожалению, что это такое, на самом деле знают не многие. Отсюда возникают вопросы, ...
Секреты извлечения прибыли из задолженности США пе... Огромная задолженность США перед Китаем явилась, пожалуй, главной причиной затяжных споров между администрацией Обамы и Конгрессом относительно поднят...
Как снизить риски на медвежьем рынке... Нигел Милтон. Уход от издержек Во время экономических неурядиц инвесторам приходится пристально следить не только за государственным долгом или банко...
Правила успеха Наверное, каждый человек хочет сделать в своей жизни то, благодаря чему его запомнят. Параллельно с этим для многих такое понятие как успех отыгры...
Психология толпы. Деиндивидуализация личности... Деиндивидуализация- это процесс, происходящий с людьми в толпе. Психолог Соломон Эш (Solomon Asch) университета Питтсбурга изучал это явление и пр...